Superbonus e plusvalenza

Quanto si paga di plusvalenza sulla vendita di un immobile?

Quando si vende un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto, si genera una plusvalenza, ovvero un guadagno imponibile. Tuttavia, non sempre la plusvalenza è soggetta a tassazione. Vediamo nel dettaglio le regole e i calcoli relativi alla vendita di una casa con plusvalenza.

Il caso pratico: calcolo della plusvalenza

Ipotizziamo un’abitazione acquistata nel 2010 per 200.000 euro. Su questo immobile sono stati effettuati lavori di ristrutturazione grazie al Superbonus per un valore di 70.000 euro, completati alla fine del 2023. Se l’abitazione viene venduta nel 2024 a 350.000 euro, la plusvalenza imponibile sarà calcolata come segue:

• Prezzo di vendita: 350.000 euro
• Prezzo di acquisto: 200.000 euro
• Plusvalenza lorda: 150.000 euro

Dal momento che la vendita avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori di ristrutturazione, l’importo della plusvalenza è interamente imponibile.

Le opzioni per la tassazione

Per la tassazione della plusvalenza, il venditore ha due possibilità:

1. Tassazione con imposta sostitutiva del 26%: si applica direttamente sulla plusvalenza al momento della vendita, risultando in un’imposta di 39.000 euro (ossia il 26% di 150.000 euro). Questa è generalmente l’opzione più conveniente.
2. Tassazione con l’IRPEF: in questo caso, i 150.000 euro vengono sommati al reddito imponibile complessivo del venditore e tassati secondo gli scaglioni IRPEF. Questa opzione potrebbe risultare meno vantaggiosa, soprattutto per chi ha già un reddito elevato e rischia di ricadere nelle aliquote più alte.

Vendita dopo il 2028: cosa cambia?

Se la vendita avvenisse dopo il 2028, il calcolo della plusvalenza sarebbe diverso. Il prezzo di acquisto di 200.000 euro verrebbe rivalutato in base all’ultimo indice ISTAT disponibile (non prevedibile oggi), riducendo così l’imponibile. Inoltre, sarebbe possibile detrarre ulteriori 35.000 euro dal calcolo della plusvalenza.

A partire dal 2034, invece, non sarebbe più dovuta alcuna imposta sulla plusvalenza per questa abitazione, in quanto sarebbero trascorsi oltre cinque anni dalla fine dei lavori agevolati.

Esenzioni dalla tassazione sulla plusvalenza

Non tutte le vendite di immobili generano una plusvalenza imponibile. Sono esenti da tassazione:

• Le vendite di prime case, purché siano state utilizzate come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita.
• Gli immobili ricevuti per successione o donazione, a meno che non siano stati rivenduti entro cinque anni dalla donazione con intenti speculativi.

Conclusione

La tassazione della plusvalenza sulla vendita di un immobile dipende da diversi fattori: il tempo trascorso dall’acquisto o dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione, il regime fiscale scelto e l’eventuale applicazione di esenzioni. Per ottimizzare il guadagno e ridurre l’imposta dovuta, è consigliabile valutare attentamente il momento della vendita e il metodo di tassazione più conveniente.